Фото: М24.ru/Евгения смолянская
Квартирные рейдеры и черные риэлторы
- Чем отличаются рейдеры и черные риэлторы, насколько больше или меньше стало преступлений с их участием?
- В 2015 году зарегистрировано 224 преступления, на 40 преступлений меньше, чем в 2014-м году. Расследовано было 53 преступления, за аналогичный период прошлого года 127, то есть на 84 преступления больше. За два месяца уже текущего года зарегистрировано 34 преступления.
Здесь есть два направления деятельности. Первое преступления, связанные с мошенничествами. Это лица, которые действуют с помощью поддельных доверенностей или используют определенные обстоятельства: человек выехал со своего места жительства, находится где-то за границей и так далее. Потом недвижимость переоформляется, и получаются две жертвы: кто отдал деньги и кто потерял жилье.
Есть новое направление преступной деятельности, это статья 179 УК "Понуждение к совершению сделок". То есть это группировки, которые приобретают незначительные доли в квартирах и пытаются заселить туда знакомых. Новым жильцам дают установку создавать неблагоприятные ситуации и вынудить тех, кто имеет большую долю, купить незначительную долю по очень завышенной стоимости, или продать свою по заниженной.
Это сложный процесс, потому что доказать это достаточно сложно, необходима аудио- и видео-фиксация всех обстоятельств. Также пока в законе четко не регламентированы действия ни сотрудников полиции, ни правомерность тех людей, которые имеют незначительную часть жилья.
В ходе расследования мы выявляем таких "жителей", которые имеют по 10 долей в квартирах и явно там жить не собираются. По распоряжению начальника главка Анатолия Ивановича были созданы следственно-оперативные группы (СОГ) в каждом округе. Ежемесячно мы заслушиваем материалы по таким преступным группам, и было принято решение, что все материалы проверок проводятся по этой категории преступлений не участковыми или оперативными службами, а именно спецгруппой на уровне округа.
- Такие СОГ появились в прошлом году после громкой истории, про нее писали все СМИ. Новые подразделения показали свою эффективность?
- Уголовное дело, про которое вы говорите, у нас расследуется в Юго-Западном округе, в настоящее время готовится предъявление окончательного обвинения, и дело будет направлено в суд.
По остальным уголовным делам, которые также возбуждены, ведутся предварительные расследования, но актуальность ситуации как раз подчеркивает работу следственно-оперативных групп, потому что здесь есть проблематика, и на уровне территориальных подразделений расследовать такие уголовные дела нецелесообразно и сложно.
- Например, я живу в квартире и ко мне кто-то пытается въехать, объясняя, что он владелец 1/20 части, которую продал предыдущий жилец. Есть какие-то средства противодействия, то есть мне сразу нужно звонить в полицию или как-то договариваться с ним?
- Если пытаются взломать дверь, или еще что-то такое надо вызывать полицию. Соответственно, потом смотреть документы. У нас есть законы, и, если человек купил долю, то он должен в судебном порядке определить использование этой квартиры. То есть, если у вас однокомнатная квартира, и приходит человек, который говорит, что я выкупил 1/20, это значит, что он проживать вместе с вами не может, потому что одна жилая комната и, соответственно, его доля, 1/20 однокомнатной квартиры, минимальна. В таком случае вас заставят выплатить ему реальную, рыночную стоимость.
Вообще это сложное явление. При выкупе доли нужно определить, какой объем она занимает в квартире. Если такие спорные судебные процессы идут, то, в основном, как поступает суд? Он определяет рыночную стоимость объекта и предлагает кому-то из сторон выкупить долю другой стороны.
Рейдеры же поступают так: я могу жить в этой квартире и сдал в аренду свою 1/20 часть трем друзьям. В таких случаях уже и участковый понимает ситуацию и принимает решение: предоставьте судебное решение о порядке пользования квартирой. Другими словами, такой спор должен иметь гражданско-правовой смысл.
Знаете, как часто на суде бывает? У рейдера спрашивают: "Вы выбирали квартиру? "Нет". То есть многие его ответы не поддаются логическому осмыслению. Вы бы купили долю в квартире, если в ней ни разу не были? Вы оценили ее внутренние характеристики, удобна она вам? Все это помогает в принятии судебного решения и выявления преступной деятельности.
- Я правильно понял, что что нужен правовой акт, подтверждающий значительность доли жилья, то есть ½ - может проживать, ¼ - уже не может?
- Неоднократно слушались в Госдуме проекты о том, чтобы запретить продажи доли без согласия иных собственников. Но это, в правильном варианте, нарушает права того лица, кто хочет ее продать. Соответственно, иное лицо, которое выкупит долю, будет заложником ситуации. Принимались такие решения, но они ни к чему не привели, потому что они будут нарушать принципы гражданского оборота.
- С рейдерами понятно, а вот возьмем черных риэлторов это тоже ОПГ?
- В настоящее время актуальными у нас являются 5-8 группировок в Москве, которые именно такими преступлениями занимаются. Но есть немного другой вид преступлений, который мы исследуем это институты организаций, которые выдают займы под залог недвижимости.
Документально у них все красиво: человек пришел, получил деньги под залог. Однако они не дожидаются возврата денег, а сразу переоформляют квартиру, потерпевший подписывает документы о получении стоимости в полном объеме, а в реальности он получает сумму гораздо меньше, например, треть. Очень много заявлений на определенные фирмы по таким ситуациям. Человек говорит, да, я был в стрессовой ситуации, мне дали расписки подписать, что я получил за квартиру 5-7 миллионов рублей, но в реальности я получил 1 миллион.
- Но это же очень сложно доказать?
- Да, сложно, потому что некоторые знаете как поступают? В тот момент, когда человек расписывается в документах, они снимают его на видео. И потом они доказывают, что все было правильно, человек расписался, мы ему все объяснили, он все видел. Там регистрируется не факт передачи денежных средств, а то, что человек находился в спокойной обстановке, что его никто не бил и он расписывался в документах.
- Выходит, что какая-то часть вины есть на самих потерпевших?
- Конечно да. Но обычно они каких людей обманывают? Тех, кто в тяжелой социально-психологической ситуация, кому-то необходимо разменять квартиру, кому-то срочно понадобились средства. И люди идут на определенные условия в ущерб своим интересам, чтобы получить деньги сразу.
- Вот есть подделка документов, есть такие "квартирные ломбарды", а как еще действуют черные риэлторы?
- Есть дела общеуголовной направленности, когда социально незащищенных граждан похищают, вывозят в другие регионы, дома в деревне им покупают, заменяя квартиры в Москве. Или они имеют доступ к документам на право собственности, подделывают свидетельство или паспорт, находят двойника.
Был ряд случаев, когда вообще до абсурда доводилось: женщина, старше 80 лет, заслуженный артист России, проживала в своей квартире. Но выяснилось, что несколько лет назад ее квартиру перепродали по поддельным документам, и уже ряд сделок прошел в пользу правомерного приобретателя. Было возбуждено уголовное дело, обратились в Росреестр, и выяснилось, что регистрационное дело, по которому была продана квартира, утеряно.
По этому делу был привлечен человек, которого ранее приговорили к шести годам колонии за аналогичные преступления. Мы проводили обыски, нашли у него жесткий диск с проектом договора, когда наша потерпевшая якобы продала квартиру родственнику. И потом этот родственник совершает ряд преступных сделок.
- В этом деле все нормально закончилось?
- Естественно, там даже оригиналов договоров купли-продажи не было. Женщина пожилая, еле двигается. Мы стараемся работать в правильном направлении. Даже в таких сложных случаях есть высокая вероятность направления дела в суд.
- Какой процент украденных квартир возвращается?
- Если дело доводится до суда, то это практически стопроцентный результат по возврату имущества. Но еще до уголовного судопроизводства проходит ряд гражданских сделок, и в основном риэлторы или рейдеры в судах выигрывают первые процессы и лишают людей квартир.
У них же есть все первичные документы, подтверждающие правомерность приобретения квартиры, а суды не расследуют, не проводят допросы всех людей, данные экспертиз и прочее. Они довольствуются документами.
Соответственно, если потенциальный потерпевший обжалует действие, просит признать его недействительным, а по расписке он получил деньги за квартиру, судья выносит решение в пользу преступника.
Наша работа нацелена на то, чтобы доказать, что тот договор, который был заключен, подписали вообще в другой период времени. Мы это делаем с учетом детализации и выясняем обстоятельства, где человек находился в этот день. Мы устанавливаем значимые доказательства для предъявления преступникам.
Суды же более формальны, если есть документы купли-продажи, то сделка была правомерной. Преступники создают легитимность действий и в гражданском порядке пытаются заручиться поддержкой, получают судебное решение, что действия их были правомерны.
Нас же просят обжаловать действия, ссылаясь на ст. 90 УПК "Позиция преюдиции". Другими словами, следователь должен принимать решение суда в любом случае, и не проверять обстоятельства, которые были доказаны в суде. Но мы устанавливаем иные значимые обстоятельства, и видим, что был, например, факт подделки документов.
06.04.2016 г.
Источник: m24.ru/articles/101638?utm_source=CopyBuf