Если вашей квартире грозит рейдерский захват: меры предосторожности и порядок действия при реальной угрозе
Социальную опасность рейдерства для общества невозможно переоценить. В результате продуманных мошеннических схем, подделки документов или прямого обмана собственников недвижимости злоумышленники завладевают недвижимым имуществом граждан. Чаше других жертвами рейдеров выступают социально незащищенные слои общества престарелые или одинокие люди, инвалиды, асоциальные элементы.
Разработка технологии юридического процесса перехода прав собственности несколько снизила количество рейдерских захватов недвижимости, но при этом мошенники придумывают всё новые и новые виды отъёма объектов, что делает проблему не менее актуальной, чем несколько десятилетий назад.
читаем также:
Квартирное рейдерство
особо опасная форма
социального терроризма
Причины, способствующие захвату недвижимости
Излишняя доверчивость, юридическая безграмотность, халатное отношение к хранению документов может спровоцировать привлечение внимания мошенников к потенциальной жертве, особенно если на кон ставится ликвидная квартира в престижном районе города. Рейдерство может быть осуществлено как относительно законными методами, где для «отжима» используются пробелы в законодательстве и правые разночтения различных нормативных актов, так и путём прямой подделки правоустанавливающих документов, подлога и подкупа должностных лиц.
История мошеннических схем с недвижимостью начинается с 90-х годов, когда массовая приватизация стала толчком к развитию стихийного рынка, где несовершенство новых законов бывших стран СНГ и высокие скачки инфляции сделали такой вид преступной деятельности особенно выгодным для злоумышленников.
Способы отъёма недвижимого имущества
Самые распространенные незаконные методы, в результате которых владелец квартиры получает право распоряжения имуществом, можно квалифицировать в несколько видов.
- Организация рейдером невыносимых условий и психологического климата, в результате которого хозяин жилья подписывает договор дарения или купли-продажи в пользу третьего лица.
- Физическое насилие, шантаж, психологическое воздействие на владельца квартиры.
- Покупка доли в квартире путём сделки дарения (совершаемой без согласия сособственников), где после регистрации договора в квартиру вселяется новый жилец, своим асоциальным поведением вынуждающий соседа-совладельца квартиры продать за минимальную цену свою часть жилплощади.
- Получение решения судебного органа, где основанием для подачи иска заявителем были представлены поддельные документы (завещание, расписка, доверенность и т.п.).
Методология рейдерства квартир
Все рейдерские действия группируются юристами в несколько сегментов. Каждый из них отличается индивидуальными юридическими характеристиками, имеет собственное правовое поле, требует разных процессуальных действий и специфичных подходов к ведению дела.
Вот те три главных типа методик рейдерских захватов, которые особенно популярны на постсоветском пространстве:
- деятельность, которая подпадает по уголовный кодекс криминальный захват квартиры, где в ход идут угрозы, насилие, физическое воздействие на собственника жилья;
- сделки, которые совершаются из-за необдуманных действий участника договора, юридической неосведомленности стороны от последствий отчуждения квартиры;
- комбинация правовых и полукриминальных методов, где соседствует утаивание информации, целенаправленное выживание владельца из собственного жилья, воздействие на психику жертвы.
Преступные группы составляющая успешной деятельности рейдеров
При отсутствии коррумпированных должностных лиц и государственных служащих действия рейдеров были бы невозможны. Для того чтобы отнять недвижимое имущество у владельца квартиры, преступники действуют в группе (сговоре), в члены которой привлечены лица, обладающие информационными ресурсами или исполнительной властью, а также другими должностными полномочиями.
Работники ЖЭКа
Недобросовестный сотрудник управляющей компании может дать сведения рейдерам о жильцах дома, которые могут впоследствии стать жертвами злоумышленников. Долговременная неуплата коммунальных платежей, тяжелое материальное положение, особенности взаимоотношений в семье всей этой информацией в полной мере располагают работники ЖКХ, которые непосредственно контактируют с жильцами домов. Кроме этого у них есть образцы личной подписи, дубликат правоустанавливающего документа на квартиру, техническая документация помещения, ксерокопии паспортов собственников.
Нотариус
Так называемые «чёрные» нотариусы, действуя в сговоре с мошенниками, способны выдать поддельную доверенность, которая может стать основанием для изготовления дубликатов любого из документов и, соответственно, дать шанс мошенникам на отчуждение имущества.
Суды
Если в преступной группе в качестве соучастника задействован судья или его помощники, то заседания органа проводятся без вызова ответчика, в результате таких действий собственник жилья узнает о потере имущества уже после истечения периода, когда он мог бы обратиться с заявлением о пересмотре или кассации решения.
Возбуждение уголовного дела: пошаговое руководство
В ситуациях, когда вашей недвижимости грозит захват, действовать следует незамедлительно.
- Рейдерский отъём, осуществляемый по откровенно криминальной схеме, подпадает под действие ст.159 УК РФ. Дело возбуждается путем обращения в районный отдел внутренних дел (на основании ст.140 и 141 УПК РФ). Поэтому, если у вас возникли подозрения, что ваша квартира стала целью мошенников, необходимо обратиться в дежурную часть УВД в районе локации объекта недвижимости.
- Для того чтобы ваше заявление было принято, необходимо предоставить копии правоустанавливающего документа на жильё.
- Свидетельские показания, документальные аргументы (аудио, видеозаписи, бумажные источники) должны быть приложены к заявлению в качестве материалов дела. Обязательно помните, что оригиналы документов должны находиться только у вас. Если в интересах следствия свидетельство о праве на собственность изымается, то такая процедура должна быть осуществлена с привлечением понятых и оформлена протоколом процессуальных действий. Один их экземпляров такого документа остаётся у потерпевшего.
Если у вас оказались копии подложных документов
Совсем не в интересах мошенников демонстрировать и хранить поддельные документы, которые были использованы для захвата квартиры рейдерами, так как получение такой бумаги может стать неопровержимым доказательством преступных действий. Заполучить копии таких фальсификатов достаточно сложно, но если это удалось потерпевшей стороне, то необходимо заказать почерковедческую экспертизу, которая сможет стать аргументом для доказательства поддельности подписи или текста бумажного носителя информации.
Кроме экспертизы, при попадании в ваши руки подложного документа следует в обязательном порядке проконсультироваться у опытного юриста, какие последствия может принести найденная бумага, какие операции могут быть осуществлены при предъявлении подложного документа, чтобы в дальнейшем обезопасить себя путём предупреждения соответствующих госорганов о возможности блокировки операции отчуждения.
Преюдициальность сделки как аргумент рейдера
Преюдициальность, то есть её предрешение, часто выступает фактором, усложняющим судебное делопроизводство в отношении квартирного рейдерства. Согласно статье 190 УПК РФ, те решения суда, которые уже вступили в законную силу, практически не подлежат оспариванию.
Гражданское судебное производство априори принимает представленные истцом документы как подлинные, не подвергая сомнению их законное происхождение. Решение суда законный документ, оспорить который достаточно сложно, ведь поддельные документы обычно уничтожаются мошенниками после достижения ими поставленной цели захвата имущества.
Решением вопроса в таких ситуациях могут стать следующие варианты сбора доказательной базы:
- почерковедческая экспертиза, позволяющая верифицировать гражданина по его почерку;
- криминалистическая оценка документов;
- свидетельские показания.
Все эти методологические способы помогают разрушить преступную схему, построенную на фальсифицированных завещаниях, доверенностях и прочих письменных доказательствах для незаконных возникновений прав на жильё.
Адвокаты рекомендуют потерпевшей стороне обязательно хранить все расписки, собственноручно заполненные бумаги, важные документы с личной подписью, так как в процессе судебного производства такие образцы почерка могут быть применены для специальной экспертизы. Часто именно благодаря выводам экспертов сделка признаётся ничтожной или судебное решение теряет свою силу.
Визит в РОВД: когда вам грозит криминальный «отжим»
Законодательно установленный срок возбуждения дела после подачи заявления колеблется от трех суток до месяца. Бюрократическая система часто тормозит процесс открытия дела подобного плана, поэтому при отсутствии активности работников УВД необходимо направлять жалобы в вышестоящие органы (прокуратуру, областное УВД и т.д.), так как любое промедление может лишить следствие доказательных фактов в виде поддельных документов.
Кроме риска исчезновения бумаг, компрометирующих злоумышленников, длительный срок бездействия органов может стать тем периодом, в течение которого мошенники могут продать квартиру по заведомо заниженной цене или заложить её в банке.
Судебные иски о признании сделки недействительной
Некриминальный переход прав собственности к рейдеру не может быть поводом для возбуждения уголовного дела. Добровольная подпись под документом, в результате которого подписант утратил свои права на жильё, в таких случаях обычно ставится в результате заблуждения стороны, его обмана или отсутствия понимания последствий своих действий.
В таких случаях адвокат инициирует гражданские дела, инкриминируя заблуждения потерпевшего как главный аргумент признания обретения права владения третьим лицом, как незаконную операцию.
Методы предосторожности для того, чтобы не стать жертвой квартирного рейдера
Каждый из собственников жилья должен действовать согласно набору алгоритмов, которые могут в значительной степени обезопасить его недвижимость от захвата мошеннической группировкой. Для этого необходимо проявлять ряд предосторожностей:
- Хранить документы следует в надежном и защищённом месте, вдали от посторонних глаз.
- Подписывая документ, убедитесь, что ваша подпись не будет использована как образец почерка для мошенников. Никогда не давайте документы с вашей подписью незнакомым людям.
- Не разрешайте заходить в вашу квартиру неизвестным людям. В случаях визита работников ЖКХ или государственных (исполнительных или правоохранительных) органов, проверяёте по телефону факт существования сотрудников в штате.
- Не поддерживайте тему ваших жилищных или материальных проблем в разговоре с малознакомыми лицами, не делитесь своими планами в случае желания продать квартиру.
- Если вам предлагают сделку, сулящую крупную выгоду или другую правовую операцию то, до подписания соглашения, необходимо проконсультироваться с юридически грамотным родственником или адвокатом.
Квартирное рейдерство типично постсоветский вариант захвата жилья, аналогов которому нет в западных странах. Сложная бюрократская система управления, коррупция, двусмысленное толкование закона все эти факторы делают заботу о сохранности собственного жилья индивидуальным делом собственника. Знание определённых методов предосторожности, сдержанность и немногословность в отношениях с посторонними лицами, бережное и ответственное отношение к документам, юридическая грамотность поможет уберечь недвижимое имущество от рейдерского захвата.
