Споры, связанные со сделками с частными домами и приватизированными квартирами
ИСТЕЦ(ЗАЯВИТЕЛЬ): Шеркулова А.Е.
ОТВЕТЧИК: Луньков А.М.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
«04» сентября 2015 года г. Москва
Троицкий районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Бычкова А.В., при секретаре Угай В.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1713/15 по иску Шеркуловой ## к Лунькову ## о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности отсутствующим,
УСТАНОВИЛ:
Шеркулова А.Е. обратилась в суд с иском к Лунькову А.М. в котором, с учетом уточненных требований (л.д.226-231) просила:
-признать недействительным по основаниям, предусмотренным п.1 ст.168 ГК РФ договор купли-продажи от 17 октября 2014 г. по которому она продала Лунькову А.М. за 800000 руб. земельный участок площадью 700 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, применить последствия недействительности сделки;
-признать отсутствующим право собственности Лунькова А.М. на жилой дом площадью 170 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный на вышеуказанном земельном участке.
В обоснование заявленных требований указала, что на принадлежащем ей земельном участке она приступила к возведению жилого дома, на достройку которого у нее не хватало денег, в связи с чем, 17.10 2014 г. она заключила с Корчашкиным А.С. договор займа, по условиям которого взяла у последнего 775000 руб. на срок до 17.09.2015 г. Корчашкина А.С. она никогда не видела, общалась только с Луньковым А.М., который настоял, чтобы в качестве обеспечения возврата денег они заключили договор залога, однако, оказалось, что 17 октября 2014 г. она подписала договор купли-продажи земельного участка. Она заключила договор, не соответствующий закону в силу ч.4 ст.35 ЗК РФ, без продажи недостроенного жилого дома, находящегося на земельном участке. В последующем Луньков А.М. как собственник участка зарегистрировал за собой право собственности на возведенный ею дом. Истица Шеркулова А.Е., будучи надлежащим образом извещена, в судебное заседание не явилась, сведений об уважительности причин неявки не представила, в связи с чем, дело рассмотрено в ее отсутствие с участием представителя.
Представитель истицы по доверенности Бибик И.А. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.
Ответчик Луньков А.М., его представитель по доверенности Янчук А.Л. в судебное заседание явились, против удовлетворения иска возражали по основаниям, изложенным в письменном отзыве (л.д.238-247), указывая на то, что договор отвечает требованиям закона. Луньков А.М. также указал, что осматривал земельный участок примерно за 2 недели до заключения 17 октября 2014 г. договора купли-продажи. На участке стоял незавершенный строительством дом, у которого были возведены стены, частично сделана крыша. После заключения договора он достроил дом и зарегистрировал право собственности на него по декларации. Договор купли-продажи незавершенного строительством дома они не заключали.
Третье лицо Управление Росреестра по Москве явку представителя в судебное заседание не обеспечило, извещены надлежащим образом, в связи с чем, дело рассмотрено в отсутствие представителя 3-го лица.
Суд, выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.
Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от 29 апреля 2014 г. Шеркулова А.Е. являлась собственником земельного участка площадью 700 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.17).
Согласно оспариваемого договора купли-продажи от 17 октября 2014 г. Шеркулова А.Е. продала указанный земельный участок Лунькову А.М. за 800000 руб. В пункте 4 договора предусмотрено, что покупатель произвел осмотр приобретаемого земельного участка. Какие-либо строения на земельном участке отсутствуют. Договор зарегистрирован в ЕГРП 28 октября 2014 г. (л.д.14-15, 29).
Указанный договор оспаривается истцом по основаниям, предусмотренным п.1 ст.168 ГК РФ, согласно которого за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно доводов истца, на момент заключения договора купли-продажи от 17 октября 2014 г. на спорном земельном участке находился незавершенный строительством дом, соответственно, нарушен запрет на отчуждение земельного участка без находящегося на нем строения.
В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В развитие данного принципа пункт 4 статьи 35Земельного кодекса предусматривает, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Как предусмотрено п.1 ст.554 в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Исходя из положений, установленных ст.ст.130, 131, 551 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу, право собственности на которые подлежит государственной регистрации.
Согласно ч.2 ст.25 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.
Сторонами в судебном заседании не оспаривалось, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи от 17 октября 2014 г. на земельном участке располагался объект незавершенного строительства - жилой дом, что также подтверждается отчетами об оценки от 23 января 2015 г. и от 23 марта 2015 г., представленные сторонами (л.д.36-175).
Как указано представителем истицы, указанный объект незавершенного строительства был возведен Шеркуловой А.Е. Доказательств опровергающих данные обстоятельства, не представлено.
Как предусмотрено п.2 ст.263 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Согласно п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Как предусмотрено ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
После возведения в 2014 г. незавершенного строительством жилого дома у Шеркуловой А.Е. возникло право собственности на указанный объект недвижимости, при этом, отсутствие разрешения на строительство и государственной регистрации не свидетельствует об отсутствии доказательств принадлежности конкретному лицу недвижимого имущества.
Таким образом, при заключении 17 октября 2014 г. договора купли-продажи между Шеркуловой А.Е. и Луньковым А.М. был нарушен установленный п.4 ст.35 ЗК РФ запрет на отчуждение земельного участка без расположенного на нем объекта незавершенного строительства, принадлежащих одному лицу Шеркуловой А.Е., в связи с чем, договор купли-продажи, в силу п.1 ст.168 ГК РФ, является недействительной сделкой, не порождающей каких-либо юридических последствий. Тот факт, что согласно расписке от 27 октября 2014 г. Шеркулова А.Е. получила от Лунькова А.М. 945000 руб. за недостроенный дом, расположенный на земельном участке, не свидетельствует о соответствии договора купли-продажи земельного участка требованиям закона, поскольку в предусмотренном законом порядке договор купли-продажи объекта незавершенного строительства заключен не был. Отсутствие воли Шеркуловой А.Е. на прекращение ее права на спорный дом при совершении 17 октября 2014 г. договора купли-продажи земельного участка подтверждает также и то обстоятельство, что государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество от Шеркуловой А.Е. к Лунькову А.М. произошла только в отношении земельного участка.
В силу ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
В связи с признанием сделки недействительной, в качестве последствий ее недействительности с Шеркуловой А.Е. подлежат взысканию в пользу Лунькова А.М. уплаченные по договору 800000 руб., поскольку согласно расписке, представленной ответчиком, деньги были получены последней 17.10.2014 г. (л.д.190).
Право собственности Лунькова А.М. на земельный участок подлежит прекращению, с погашением в ЕГРП его права собственности на земельный участок.
Право собственности на жилой дом, который возводился Шеркуловой А.Е. до заключения договора купли-продажи от 17 октября 2014 г., зарегистрировано в ЕГРП за Луньковым А.М. 25 мая 2015 г. на основании заявления Лунькова А.М. о государственной регистрации права на недвижимое имущество (л.д.193-202).
Как предусмотрено п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Право собственности Лунькова А.М. на спорный дом, который возводился Шеркуловой А.Е., возникло не на основании сделки, указанной в п.2 ст.218 ГК РФ, дом выбыл из владения Шеркуловой А.Е. помимо ее воли.
Согласно разъяснений, содержащихся в п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 оспаривание зарегистрированного права путем предъявления иска о признании права отсутствующим может быть осуществлено лишь в случае, когда право истца не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения. В соответствии с п.1 ст.235 ГК РФ право собственности прекращается, в том числе, при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Поскольку право собственности Лунькова А.М. на земельный участок подлежит прекращению, и земельный участок возвращается в собственность Шеркуловой А.Е., исходя из установленного подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, подлежат удовлетворению требования о признании отсутствующим права собственности Лунькова А.М. на расположенный на земельном участке жилой дом. Таким образом, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Шеркуловой ## удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка площадью 700 кв.м. с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, заключенный 17 октября 2014 г. между Шеркуловой ## и Луньковым ##.
Применить последствия недействительности сделки путем прекращения права собственности Лунькова ## на указанный земельный участок и возврате земельного участка в собственность Шеркуловой ##.
Взыскать с Шеркуловой ## в пользу Лунькова ## уплаченные по договору купли-продажи 800000 руб.
Признать отсутствующим право собственности Лунькова ## на жилой дом площадью 170 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Лунькова ## на указанные земельный участок и жилой дом и внесения записи о регистрации права собственности Шеркуловой ## на земельный участок площадью 700 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, находящийся по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Троицкий районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Бычков А.В.