Суть спора: Споры, связанные со сделками с частными домами и приватизированными квартирами Участники: ООО Ваш Брокер
Решение
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ Никулинский районный суд <адрес> в составе председательствующего федерального судьи Борисовой И.В., при секретаре ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Дементьева А. В. к Клинковскому Р. В., Бардину А. В. о признании сделки недействительной,
Установил:
Дементьев А. В. предъявил иск к Клинковскому Р. В., Бардину А. В. о признании сделки недействительной.
В судебном заседании истец поддержал заявленные требования, пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ он купил однокомнатную квартиру, общей площадью 35,6 кв.м по адресу: <адрес>, в феврале 2010 он решил арендовать помещение для открытия небольшого магазина, для чего ему была необходима денежная сумма в размере <данные изъяты> В газете ТВ антенна он увидел объявление, в котором предлагалось взять заем под залог недвижимости, ДД.ММ.ГГГГ он приехал в ООО « Ваш брокер », где встретился с Бардиным А.В., Клинковским Р.В., которые представились сотрудниками ООО « Ваш брокер » и сообщили, что предоставят истцу <данные изъяты> сроком на 1 год, для подстраховки займа, он должен будет оформить договор купли-продажи квартиры, договор займа будет оформлен на <данные изъяты>, где <данные изъяты> 5% за каждый месяц, для срочного оформления договора надо будет оплатить <данные изъяты>, из которых <данные изъяты> пойдут в регистрационную палату, <данные изъяты> сотрудникам, которые будут оформлять сделку, в итоге истец на руки получит по договору займа <данные изъяты>, а через год вернет с процентами <данные изъяты>, при этом сделка купли-продажи будет аннулирована, квартира останется у истца. ДД.ММ.ГГГГ истцу позвонил Клинковский Р.В., сказал, что все готово для оформления сделки, стороны приехали в банк, истец подписал договор купли-продажи, ответчики заложили в ячейку <данные изъяты>, затем руководитель ООО « Брокер » ФИО12 повез истца в регистрационную палату, истец подписал документы, договор купли-продажи был зарегистрирован в ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ в банке истец взял <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ во время нахождения истца на даче, жене истца позвонила соседка, и сообщила, что в квартире истца находятся посторонние люди. Истец выехал по месту жительства, в квартиру попасть не смог, дверь была взломана, заменен дверной замок, вещи из квартиры вывезены. Истец считает, что сделка купли-продажи притворная, мнимая, сделка совершена под влиянием обмана, заблуждения, является кабальной. Кроме этого, сделка нарушила права малолетнего ребенка, который был зарегистрирован в спорном жилом помещении, другого жилья не имеет.
Представитель ответчиков иск не признал, пояснил, что ответчики купили у истца квартиру, истец нарушил договоренность, а именно, не снялся с регистрационного учета по месту жительства, не освободил квартиру, на связь не выходил, поэтому ответчики вскрыли квартиру, вывезли имущество истца, о чем ему сообщили, истец сам нарушил интересы свого ребенка.
Представители органов опеки и попечительства муниципалитета «Раменки», Управления Росреестр, в судебное заседание не явились, о дне рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Представитель ООО « Ваш брокер » в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела извещен надлежащим образом. По телефону руководитель ООО « Ваш брокер » ФИО12 сообщил суду, что направил в суд отзыв на исковое заявление о том, что ответчики не являются сотрудниками ООО « Ваш брокер », сообщил суду, что направит копию отзыва в адрес суда по факсимильной связи. Отзыв на исковое заявление истца ни по почте, ни по факсу не поступили.
Выслушав объяснения сторон, показания свидетелей, исследовав письменные материалы по делу, суд приходит к следующему.
Дементьев А.В. являлся собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом <адрес> ФИО6 в реестре №, зарегистрированного в Комитете муниципального жилья <адрес> ДД.ММ.ГГГГ №, свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, запись в ЕГРП 2-1571751 (л.д.120-121, 141,142).
В квартире по адресу: <адрес> зарегистрированы по месту жительства истец Дементьев А.В. и его малолетний сын ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ рождения (л.д.15).
ДД.ММ.ГГГГ Дементьев А.В. и ООО « Ваш брокер » заключили договор об оказании услуг, в соответствии с которым ООО « Ваш брокер » обязуется оказать Дементьеву А.В. услуги, направленные на получение займа от частного лица или организации под залог недвижимости, расположенной по адресу: <адрес>, а Дементьев А.В. обязуется оплатить вознаграждение за оказанные услуги (л.д.9-10).В анкете-заявке на получение займа от частного лица (л.д.10 оборот), являющейся приложением к договору от ДД.ММ.ГГГГ указано, что сумма сделки <данные изъяты> залог <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ Дементьев А.В. с одной стороны и Клинковский Р.В., Бардин А.В. с другой стороны заключили договор, в соответствии с которым Дементьев А.В. продал Клинковскому Р.В., Бардину А.В. квартиру по адресу: <адрес>, соответственно в долях 7/10, 3/10 за <данные изъяты><данные изъяты>, расчеты будут произведены в течение 3-х дней после государственной регистрации договора, не позднее 3-х месяцев Дементьев А.В. обязуется сняться сам и снять своего сына с регистрационного учета по месту жительства. Договор зарегистрирован в УФРС <адрес> ДД.ММ.ГГГГ №, свидетельство о государственной регистрации на Клинковского Р.В. о праве собственности на 7/10 долей, запись в ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о праве собственности на Бардина А.В. на 3/10 доли (л.д.11,144,147,148). ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали передаточный акт, по которому истец передал ответчикам квартиру, ключи от квартиры по адресу: <адрес> (л.д.146). Согласно недатированной расписке Дементьев А.В. получил от Клинковского Р.В., Бардина А.В. за проданную квартиру по адресу: <адрес><данные изъяты> (л.д.145). Согласно обязательству от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверено нотариусом <адрес> ФИО8 в реестре № (л.д.143), истец обязался сняться с регистрационного учета по месту жительства по адресу: <адрес> (л.д.143).
ДД.ММ.ГГГГ Клинковский Р.В. и Дементьев А.В. арендовали индивидуальную сейфовую ячейку сроком на 16 дней с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Из договора усматривается, что ячейка была арендована в связи со сделкой купли-продажи (л.д.12-14). ДД.ММ.ГГГГ истец получил денежную сумму из арендованной индивидуальной сейфовой ячейки.
ДД.ММ.ГГГГ в квартиру по адресу: <адрес> вселились неизвестные лица.
ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в ОВД Раменки с заявлением о принятии мер к посторонним лицам, которые вселились в его квартиру; проверочный материал № КУСП 9172,9251; постановлением от ДД.ММ.ГГГГ отказано в возбуждении уголовного дела по заявлению Дементьева А.В.
Удовлетворяя исковые требования истца по тем основаниям, что сделка купли-продажи является притворной, суд исходит из следующего.
В соответствии с п.2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Истец утверждает, что заключил договор займа под залог квартиры, такова была договоренность между сторонами, волеизъявления истца на продажу квартиры не было, договор купли-продажи по существу прикрывает договор займа под залог, те лица, которые готовили сделку, сказали, что они всегда оформляют заем под залог как куплю продажу.
То, что сделка купли-продажи притворяет сделку займа под залог квартиры подтверждено следующими обстоятельствами и доказательствами.
Согласно договору об оказании услуг от ДД.ММ.ГГГГ ООО « Ваш брокер » обязуется оказать Дементьеву А.В. услуги, направленные на получение займа от частного лица или организации (л.д.9-10), предмет договора заем от частного лица или организации под залог недвижимости, расположенной по адресу: <адрес>. В качестве приложения к договору значится анкета-заявка на получение займа от частного лица (л.д.10 оборот), в которой указано, что залог <адрес>, при этом, анкета не датирована и не указано какое конкретно лицо предоставляет деньги Дементьеву А.В.
Ответчики по делу являются теми частными лицами, которые предоставили истцу заем.
Суд доверяет объяснениям истца о том, что ответчиков он встретил в ООО « Ваш брокер », ФИО12, генеральный директор ООО « Ваш брокер », ездил с ним в регистрирующий орган на регистрацию договора купли-продажи, ООО « Ваш брокер », генеральным директором которого является ФИО12, привлеченный истцом в качестве 3-его лица, уклонился от предоставления отзыва на исковое заявление; представитель ответчиков не сообщил суду, когда и при каких обстоятельствах ответчики познакомились с истцом, ответчик Клинковский Р.В., опрошенный в рамках материала № об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению Дементьева А.В., сообщил, что сделку ему предложил Бардин А.В., из объяснений Бардина А.В., опрошенного в рамках материала № следует, что он увидел объявление о продаже квартиры в Интернете, через посредника, что ничем не подтверждено.
Сделки совершены ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, т.е. в течение недели.
У истца не имелось причин продавать квартиру стоимостью <данные изъяты> за <данные изъяты>, поскольку истец обременен семьей, имеет на иждивении малолетнего сына, у семьи нет другого жилья, что подтверждено экспертным заключением (л.д. 39-67), договором найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.25) о том, что истец снимает у ФИО9 жилое помещение по адресу: <адрес>.
Поведение истца после совершения сделки не свидетельствовало о том, что он произвел отчуждение квартиры и намерен ее освободить, поскольку квартира им освобождена не была, ключи от квартиры истец ответчикам не передавал, о чем свидетельствуют показания свидетелей ФИО7, ФИО10, ФИО11, показавших, что истец с семьей находились на даче, в это время ответчики взломали квартиру, поменяли замок, вывезли имущество истца и передали на хранение. Указанное обстоятельство подтверждено также объяснениями представителя ответчика в судебном заседании, объяснениями ответчиков, данными в рамках материала № об отказе в возбуждении уголовного дела, документом (л.д.141), подтверждающим, что имущество истца передано на хранение.
Акт передачи от ДД.ММ.ГГГГ не признается судом как документ, подтверждающий передачу квартиры ответчикам. Так, в акте указано, что ответчики ДД.ММ.ГГГГ приняли квартиру, истец передал ответчикам комплект ключей от квартиры, однако в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что истцу предоставляется право проживания в квартире в течение 3-х месяцев после регистрации договора, в квартире ответчики на тот момент не были, что подтверждено объяснениями ответчика Клинковского Р.В., данного в рамках проверочного материала №, объяснения Бардина А.В., данные в рамках проверочного материала №, о том, что он был в квартире за несколько дней до сделки, ничем не подтверждены, истцом отрицаются; ключей от квартиры у ответчиков не было, ответчикам пришлось взламывать замок на входной двери квартиры.
Поскольку стороны не знали о дне регистрации договора купли-продажи и дне получения денег истцом в банке, расписка о получении Дементьевым А.В. <данные изъяты> не датирована, что позволяет суду сделать вывод, что <данные изъяты> истец не получал, расписка безденежная, деньги он получил ДД.ММ.ГГГГ в банке в отсутствии ответчиков, что никем не отрицалось, подтверждено условиями договора купли-продажи, согласно которому стороны договорились, что расчеты будут произведены в течение трех дней после государственной регистрации договора (п.3 договора). Суд исходит из того, что истец получил <данные изъяты> сумма займа, обязан вернуть с процентами <данные изъяты>
Учитывая, что суд признает сделку купли-продажи недействительной, считает, что стороны при заключении купли-продажи имели в виду договор займа под залог недвижимости, в соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ, суд применяет правила, относящиеся к сделке, которые стороны имели в виду, а именно: квартира остается под залогом, при этом, передается в собственность истца, исходя из следующего.
В договоре не оговорен срок возврата займа, доказательств тому, что ответчики требовали возврата займа, не имеется, такие исковые требования не заявлялись, соответственно, оснований для взыскания с истца суммы займа и обращения взыскания на заложенное имущество в настоящее время не имеется.
В соответствии с п. 1 ст. 341 ГК РФ право на залог возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю (как в данном случае п. 7,8 договора от ДД.ММ.ГГГГ) с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге. Как писалось выше, договор предусматривает фактическую передачу истцом квартиры в течение 3-х месяцев с даты государственной регистрации договора, акт передачи от ДД.ММ.ГГГГ не подтверждает факт передачи квартиры истцом, истец ответчикам квартиру не передавал, тот факт, что ответчики самостоятельно, в отсутствии истца вселились в жилое помещение, имея на руках договор купли-продажи, который признается судом ничтожным, свидетельствует о злоупотреблении ответчиками своими гражданскими правами и не может расцениваться как передача имущества.
Оснований для признания сделки недействительной в соответствии со ст.ст. 170 п. 1, 178, 179 (обман, кабальность) ГК РФ судом не установлено.
Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
При вынесении решения суд учитывает требования пункта 1 ст. 65 СК РФ, согласно которому родительские права не могут осуществлять в противоречии с интересами детей. Рассматриваемой сделкой истец существенно нарушил жилищные права своего малолетнего сына, оставив его без жилого помещения.
На основании ст.ст. 10,166,167,170, 334-352,807, 809, 810 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Решил:
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Дементьевым А. В. с одной стороны и Клинковским Р. В., Бардиным А. В., с другой стороны, зарегистрированным в УФРС <адрес> ДД.ММ.ГГГГ №.
Квартиру по адресу: <адрес> передать в собственность Дементьеву А. В..
Решение является основанием для государственной регистрации права собственности с обременением в виде залога.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение 10.
Федеральный судья:
Суд:
Никулинский районный суд (Город Москва)
Истцы:
Дементьев А.В.
Ответчики:
Бардин А.В.
Клинковский Р.В.
Судьи дела: Борисова И.В. (судья)