Суть спора: Другие жилищные споры
Участники: Климов С.А.
Судья: Озерова Е.Ю. дело <данные изъяты>
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
Председательствующего судьи: Шилиной Е.М.
Судей: Гулиной Е.М., Тегуновой Н.Г.,
при секретаре Фёдоровой И.О.
рассмотрев в открытом судебном заседании от 09 ноября 2015 года апелляционную жалобу Яниной Л. В. на решение Лобненского городского суда Московской области от 10 августа 2015 года
по делу по иску Яниной Л. В. к Климову С. А ., Глуховой Е. С., Цальцалько А. Б., Цальцалько О. Н. о признании договоров недействительными, признании права собственности на квартиру, обязании внести запись и погасить запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, снятии с регистрационного учета, по встречному иску Цальцалько О. Н., Цальцалько А. Б. к Яниной Л. В., Климову С. А ., Глуховой Е. С. о признании добросовестными приобретателями, признании договора, перехода права собственности, права совместной собственности действительными,
заслушав доклад судьи Гулиной Е.М.,
объяснения представителя Яниной Л.В. Сокова А.В., представителя Цальцалько О.Н., А.Б. Реуцкого Р.Е.,
УСТАНОВИЛО:
Янина Л.В. обратилась в суд с иском к Климову С.А ., Глуховой Е.С., Цальцалько А.Б., Цальцалько О.Н. о признании сделок недействительными, признании права собственности на квартиру, внесении в ЕГРП записи о регистрации права собственности, погашении регистрационной записи в ЕГРП о праве собственности, снятии с регистрационного учета.
Заявленные требования мотивированны тем, что она являлась собственником квартиры по адресу: <данные изъяты>, на основании договора купли - продажи от 31.05.2013 г., где проживала с несовершеннолетними детьми и свекровью. В связи с тяжелым материальным положением 05.09.2014 г. заключила с ответчиками Глуховой Е.С. и Климовым С.А . договор купли - продажи спорной квартиры, полагает данную сделку притворной, поскольку действия сторон были направлены на заключение договора займа с залогом недвижимости. Денежные средства по расписке в размере <данные изъяты>. за квартиру Янина Л.В. не получала. После регистрации договора купли - продажи ответчики Глухова Е.С. и Климов С.А . выдали ей займ в размере 750 000 руб. под проценты и подписали предварительные договоры купли - продажи от 24.09.2014 г., в которых был отражен график возврата суммы займа и процентов по 29 750 руб. ежемесячно. Впоследствии Климов С.А . и Глухова Е.С. убедили Янину Л.В. сняться с регистрационного учета и выехать из спорной квартиры на время, пообещав сдавать квартиру в наем, а полученные денежные средства от сдачи жилого помещения засчитывать в счет уплаты долга Яниной Л.В. Затем истица узнала, что квартира продана Цальцалько А.Б. и О.Н. и они в ней проживают. На основании изложенного просила признать недействительными договор купли - продажи спорной квартиры от 05.09.2013 г., предварительные договоры купли - продажи спорной квартиры от 24.09.2013 г., признать за ней право собственности на квартиру, внести регистрационную запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Яниной Л.В. на квартиру, погасить регистрационную запись в ЕГРП о праве собственности Цальцалько А.Б. и Цальцалько О.Н. на спорную квартиру, снять Цальцалько А.Б. и Цальцалько О.Н. с регистрационного учета по адресу: <данные изъяты>
В судебном заседании от представителя ответчиков Цальцалько А.Б., Цальцалько О.Н. поступило встречное исковое заявление к Яниной Л.B., Климову С.А ., Глуховой Е.С. о признании добросовестными приобретателями квартиры по адресу: <данные изъяты>, признании договора купли - продажи квартиры от 14.05.2014 г., перехода права собственности на спорную квартиру, а также права совместной собственности на квартиру действительными. В обоснование указал, что решением Лобненского городского суда от 13.03.2015 г. установлено, что Цальцалько приобрели спорную квартиру по договору купли - продажи от 14.05.2014 г. за <данные изъяты>., право собственности зарегистрировано в установленном порядке, квартира была передана Цальцалько, полагают, что Янина Л.В. не представила доказательств, подтверждающих, что Цальцалько при совершении сделки купли - продажи должны были усомниться в праве продавцов Климова С.А . и Глуховой Е.С. на отчуждение спорной квартиры, в связи с чем Цальцалько являются добросовестными приобретателями, а все последующие сделки со спорным жилым помещением являются действительными.
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала по изложенным основаниям, просила их удовлетворить, встречный иск не признала.
Представитель ответчиков Климова С.А ., Глуховой Е.С. в судебном заседании исковые требования не признал, указал, что его доверители имели намерение заключить с истицей договор купли - продажи спорной квартиры, который был сторонами исполнен, Яниной Л.В. переданы денежные средства за квартиру в установленном договором размере, встречный иск признал, полагал, что Цальцалько А.Б. и Цальцалько О.Н. являются добросовестными приобретателями спорной квартиры.
Представитель ответчиков Цальцалько А.Б., Цальцалько О.Н. в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении, встречные исковые требования поддержал.
Решением Лобненского городского суда Московской области от 10 августа 2015 года в удовлетворении исковых требований Яниной Л.В. к Климову С.А ., Глуховой Е.С., Цальцалько А.Б., Цальцалько О.Н. о признании договоров недействительными, признании права собственности на квартиру, обязании внести запись и погасить запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, снятии с регистрационного учета - отказано. Встречные исковые требования Цальцалько О.Н., Цальцалько А.Б. - удовлетворены частично. Цальцалько О.Н., Цальцалько А.Б. признаны добросовестными приобретателями квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>.
В апелляционной жалобе Янина Л.В. ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, заслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.
Как установлено судом, на основании договора купли - продажи от 23.05.2013 г. Янина Л.В. являлась собственником квартиры по адресу: <данные изъяты>
<данные изъяты> между Яниной Л.В. и Климовым С.А ., Глуховой Е.С. заключен договор купли - продажи спорной квартиры, по условиям которого истица продала квартиру в долевую собственность ответчиков, по 1/2 доле каждому. По условиям договора стоимость жилого помещения определена в размере <данные изъяты>., из которых <данные изъяты>. Глухова Е.С. оплатила Яниной Л.В. до подписания договора, что подтверждается распиской покупателя, Климов С.А . обязался в течение 3-х дней со дня регистрации перехода права собственности на квартиру оплатить Яниной Л.В. 450000 руб. путем перечисления на расчетный счет <данные изъяты>, открытый на имя истицы в ОАО «Сбербанк России» в дополнительном офисе №9038/01368. Янина Л.В., подписав договор купли - продажи, подтверждает факт получения ею суммы в размере <данные изъяты>., признавая тем самым факт исполнения обязательства по оплате ответчика Глуховой Е.С. в полном объеме. Договором установлено, что на момент продажи в спорной квартире зарегистрированы Янина Л.В.. Янина А.А., Янина В.В., которые на основании ст.292 ГК РФ утрачивают право пользования квартирой с момента перехода права.
Данные обстоятельства установлены также решением Лобненского городского суда от 13.03.2015 г. по гражданскому делу <данные изъяты> по иску Яниной А.А. к Яниной Л.В.. Климову С.А ., Глуховой Е.С., Цальцалько А.Б., Цальцалько О.Н. о признании сделок недействительными, признании права собственности и права пользования квартирой, внесении изменений в ЕГРП, которым в удовлетворении исковых требований отказано, а также апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15.06.2015 г. по указанному делу, которым решение оставлено без изменения.
Янина Л.В. в обоснование иска ссылается, что договор купли - продажи от 05.09.2013 г. квартиры по адресу: <данные изъяты>, а также предварительные договоры купли - продажи от 24.09.2013 г. являются притворными сделками, поскольку стороны имели намерение заключить договор займа с залогом спорной квартиры.
Из материалов дела усматривается, что оспариваемый договор купли - продажи спорной квартиры заключен путем составления письменного документа, в котором воля сторон явно выражена, предмет договора и его цена определены, правовой результат возник, квартира передана покупателям, сделка купли - продажи имеет возмездный характер, договор подписан сторонами, Янина Л.В. совершила действия, свидетельствующие о ее намерении продать спорную квартиру, а именно получила от покупателей денежные средства в счет оплаты квартиры в размере <данные изъяты> освободила квартиру вместе с членами своей семьи, снялась с регистрационного учета собственности на нее к покупателям, продавец и зарегистрированные лица в установленном порядке снимутся с регистрационного учета в течение 14 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности.
Переход права собственности на квартиру и право долевой собственности Климова С.А ., Глуховой Е.С. зарегистрированы в ЕГРП 17.09.2013 г.
Согласно расписке от 05.09.2013 г. Янина JI.B. получила от Глуховой Е.С. за спорную квартиру <данные изъяты>
Факт написания данной расписки Яниной Л.В. собственноручно не оспаривался представителем истца в судебном заседании.
18.09.2013г. на расчетный счет Яниной Л.В. <данные изъяты> в ОАО «Сбербанк России» перечислены денежные средства в размере 450 000 руб., назначение платежа - по договору купли - продажи квартиры от 05.09.2013 г. п.2.2.2.
Квартира по адресу: <данные изъяты>, передана по передаточному акту от 05.09.2013 г. Климову С.А ., Глуховой Е.С.
24.09.2015 г. между Яниной Л.В. и Климовым С.А . заключен предварительный договор купли - продажи 1/2 доли спорной квартиры (соглашение о задатке), по условиям которого Климов С.А . обязался в будущем продать Яниной Л.В., а Янина Л.В. обязалась купить 1/2 долю квартиры, цена доли определена в размере 603 500 руб., установлен срок заключения основного договора купли - продажи - до 18.09.2014 г. В счет причитающихся платежей по основному договору Янина Л.В. обязалась передать Климову С.А . в указанный срок сумму задатка за выкупаемую долю в размере 163 625 руб. ежемесячными платежами до 18-го числа каждого месяца по 14 875 руб., начиная с 18.10.2013 г. до 18.08.2014 г. Доплата в размере 439 875 руб. должна быть осуществлена Яниной Л.В. не позднее дня заключения сторонами основного договора. С момента подписания предварительного договора Климов С.А . передал принадлежащую ему долю квартиры в пользование Яниной Л.В. по цене 1 000 руб. ежемесячно, срок пользования квартирой установлен с момента заключения предварительного договора до его прекращения, но не более чем до 28.08.2014 г. В случае отказа покупателя от покупки доли в квартире или несоблюдения сроков и сумм уплаты покупателем задатка, сумма уплаченного задатка остается у продавца и переходит в его собственность, предварительный договор признается неисполненным по вине покупателя и признается сторонами расторгнутым по причине неисполнения обязательств стороной договора. Дополнительного письменного извещения стороны, не исполнившей обязательства, о расторжении договора не требуется. Обязанность продавца продать долю в квартире покупателю со дня, следующего за днем неисполнения обязательства по внесению части задатка, прекращаются и продавец с указанного момента может распоряжаться спорным имуществом по своему усмотрению без ограничений со стороны покупателя (п.5.12 договора).
Аналогичные условия содержит предварительный договор купли - продажи, заключенный 24.09.2013 г. между Яниной Л.В. и Глуховой Е.С. в отношении принадлежащей последней 54 доли спорной квартиры.
Из пояснений сторон в судебном заседании следует, что Янина Л.В. внесла несколько платежей по предварительным договорам купли - продажи, затем выплаты прекратила, к ответчикам Климову С.А . и Глуховой Е.С. с письменным предложением заключить основной договор купли - продажи не обращалась.
Согласно договору купли - продажи от 14.05.2014 г. Климов С.А ., Глухова Е.В. продали принадлежащую им на праве долевой собственности квартиру Цальцалько А.Б. и Цальцалько О.Н. за <данные изъяты>. Квартира передана покупателям по передаточному акту от 16.05.2014 г., стороны друг к другу претензий не имеют, переход права собственности, право общей совместной собственности Цальцалько А.Б. и О.Н. на квартиру зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 30.05.2014 г. 30.03.2014 г. на основании личных заявлений, что подтверждается выпиской из домовой поквартиной книги и не оспаривалось представителем истца в судебном заседании, Янина Л.В. подписала передаточный акт спорной квартиры покупателям.
В соответствии с ч.1 ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
Истицей не представлено доказательств, что стороны договора купли - продажи имели намерение совершить сделку займа с залогом имущества, а также того, что стороны согласовали существенные условия предполагаемого займа, расписка о получении Яниной Л.В. денежных средств за спорную квартиру не содержит условий их возврата. Заключение между сторонами предварительных договоров купли - продажи спорного объекта также не указывает на притворность сделки, поскольку стороны в силу ст.421 ГК РФ свободны в заключении любых сделок, не противоречащих действующему законодательству.
Суд пришел к правильному выводу о том, что поскольку предварительные договоры прекратили свое действие в силу ненадлежащего исполнения Яниной Л.В. в связи с неисполнением ею обязанности по внесению задатка в установленной сумме, что прямо предусмотрено условиями предварительных договоров и не оспаривалось представителем истца в судебном заседании, основания для удовлетворения требований Яниной Л.В. о признании их недействительными по основаниям притворности отсутствуют.
Таким образом, истицей не доказана вся совокупность обстоятельств, при наличии которых оспариваемые договоры могли быть квалифицированы как мнимые сделки, совершенные без намерения создать соответствующие правовые последствия, не представлено доказательств безденежности данных сделок.
В связи с отказом в признании недействительным договора купли - продажи от 05.09.2013 г. не подлежат удовлетворению требования о погашении регистрационной записи в ЕГРП о праве собственности Цальцалько А.Б. и Цальцалько О.Н. на спорную квартиру, обязании Цальцалько А.Б. и Цальцалько О.Н. сняться с регистрационного учета по адресу: <данные изъяты>.
При таких обстоятельствах, с учетом того, что договор купли - продажи от 14.05.2014 г., заключенный между Климовым С.А ., Глуховой Е.С. и Цальцалько А.Б., Цальцалько О.Н. в отношении спорной квартиры, является действительной сделкой, поскольку не оспорен и недействительным не признан, в силу действующего гражданского законодательства лицо считается добросовестным приобретателем, пока не доказано иное, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении встречного иска в части признания Цальцалько А.Б., Цальцалько О.Н. добросовестными приобретателями квартиры по адресу: <данные изъяты>.
Таким образом, судом первой инстанции правильно определены юридически значимые обстоятельства по делу, дана надлежащая оценка представленным доказательствам, спор разрешен с соблюдением требований материального и процессуального законодательства и оснований для отмены решения суда не усматривается.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, с которыми согласилась судебная коллегия, в связи с чем, не могут служить основанием к отмене постановленного по делу решения.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Лобненского городского суда Московской области от 10 августа 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Яниной Л. В. без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Суд:
Московский областной суд (Московская область)
Истцы: Янина Л.В.
Ответчики: Глухова Е.С.
Климов С.А .
Цальцалько А.Б.
Цальцалько О.Н.
Судьи дела: Гулина Е.М. (судья)